sebebi ne olabilir düşünelim.Diyelim ki ben sabit faizli bir kredi kullandım.Hatırlayacaksınız daha önceki videolarımızda hem sabit faizli hem dedeğişken faizli konut kredilerinden bahsetmiştik.-Bu senaryoda, sabit faizli konut kredisi kullandım,dolayısıyla da önümüzdeki 30 yıl boyunca ne kadar ödeme yapmam gerektiğini biliyorum.Buradaki senaryoda ise ev sahibi büyük ihtimallekiraya zam yapmaya devam edecektir.Burada durum şu an iyi,ama ya ev sahibim kirayı yükseltirse, diyelim ki aylık 3.500 $a çıkarırsa?Bu durumda, 3,

500 çarpı 12 dersek,cebinizden yılda 42,000 $ çıkar.Tabii bankaya yatırdığınız paradan faiz kazanıyor olacaksınız,onu da unutmayalım..10,000 $ faiz alıyordunuz, bunu giderinizden düşelim.Yani eğer kira artar ve 3,500 $ olursa bu durumdaher sene cebinizden çıkacak net tutar 32.000 $ olacak.Değil mi?Eğer bankaya yatırdığınız paradan kazandığınız faiz azalırsa ne olur?-O zaman bu 10.000 $ azalır.Ama gördüğümüz gibi, bu 41.500 $ telafi edebilmesi,bu iki durumun başabaş olabilmesi için kiranın çok yükselmesi gerekir.Şimdi ne kadar yükselmesi gerekeceğini hesaplayalım.Önce birinci senaryoya bakalım.Net ödemenizin 41.500 $ olabilmesi için, bankadaki paradan 10.000 $ aldığınızı varsayarsak,kiranızın 51.500 $ olması gerekir.Tamam mıyız?Çünkü bankadan 10.000 $ alıyorsunuz.51,500 $ı 12 aya bölersek, aylık kira ne çıkıyor bakalım, 4.300 $ olması gerekir.4,300 $, bu noktada iki senaryo arasında başabaş durumdasınız.Şimdi başka bir açıdan bakalım.Eğer evi satın almış olsaydım, aldıktan sonra da taşınmam gerekseydi,bu evi kaçtan kiraya vermeliyim kizarar etmeyeyim?Evi aylık 4.300 $dan kiraya vermem gerekirdi,oysa piyasadaki kira rayici sadece 3,000 $ civarında olabilir.Şimdi başka bir akıl çelen soru geliyor:.-Birkaç yıl öncesine kadar, insanların ev almaktan ne kadar çok bahsettiklerini hatırlayın.Ev fiyatları sürekli yükseliyor,ben de alıp ev fiyatlarında yaşanan bu yükselişten yararlanacağım derlerdi.-Evimin fiyatının her sene ne kadar artması gerekir?Bu farkı telafi etmek için, yani 41.500 $ eksi 26,000 $ dersek, bu eder 15,500 $.Yani evimin değerinin her yıl bu kadar artması gerekir,bu olabilir bir rakam çıktı..-Her yıl bu kadar artıştan bahsediyorsak, bu evin değeri ile oranlandığında nasıl gözüküyor bakalım.Evin değeri 1 milyon $'dı.Değeri 1 milyon $ olan evin değerinde 15.500 $'lık artış..-Yani sadece %1.5 artış.Yani eğer evimin değeri %1.5 artarsa,bu 15,500 $'ı kompanse etmiş oluyorum.-Yani hiç fena değil.Ev her yıl %1,5'un üstünde prim yapacaksa gidip satın almamda fayda var..-Evin fiyatında sadece %1.5 artış.Bu gayet mantıklı bir artış oranıi gibi gözükebilir.2001'den 2005'e, hatta 2006'ya kadar evlerin fiyatları her yıl %10-15 yükseldi.-Emlakçılar da size hemen bu yüksek artış oranlarını söylerlerdi,% 1,5 ne ki, bu kadar kesin artar diyeceklerdi eminim.-Hatta, siz muhtemelen %10 artış alacaksınız.Ve bundan çok daha fazla para kazanacaksınız.Ama bir düşünün, eğer konut fiyatları %1.5 düşerseve bu alımı kredi kullanarak gerçekleştirmişseniz bilançonuzun yeni durumu nasıl olur?-Eğer eksi %1.5 olursa ne olur?O zaman, parayı kiralamak için bu kadar harcamanız gerekecek değil mi?-Bir de bu kadar kazanmayacaksınız.Her sene bu kadar kaybedeceksiniz.Böylece durum daha da kötüleşiyor.Yani bu önemli bir olay.Konut endekslerinin bir çoğu, tüm ülke genelindekonut fiyatlarının düştüğünü gösteriyor,sanırım düşüş oranı %6 civarında.En azından Case-Shiller konut endeksi böyle diyor.%6 yüksek bir oran.Özellikle 1 milyon liralık bir evde, senede 60.000 $ buharlaşıyor.-Birileri bu kadar zenginliğe,varlığa sahip olduğunu düşünüyordu,ancak konut fiyatlarının düşmesi özkaynaklarını eritiyor.Yani ev kiralamak yerine,daha fazla ödeme yapmayı göze alarak evi satın almak için parayı kiralamak ,sadece konut fiyatlarının yükseleceği durumlarda mantıklı.Konut fiyatları yatay giderse, sabit kalırsa durum kötüleşiyor.Ya da, Allah korusun, eğer konut fiyatları düşerse durum feci.İçinden geçmekte olduğumuz dönemde gördüğümüz maalesef bu, ABD'de konut fiyatlarının hakikaten düştüğünü görüyoruz.Son birkaç yılda özellikle Florida veya Kaliforniya bölgelerindekonut fiyatlarının düştüğünü gözlemledik.--.-İnsanlar evimin fiyatı %1 veya % 2 yükselse de yeter derlerdi.--Ben de, evinizin fiyatı niçin %1 veya %2 yükselecek ki derdim.-Yani, seneye birinin o ev için %2 daha çok ödemek istemesiiçin bir sebep olmalı.Kiralar her sene %2 arttığı için mi evin fiyatı da o kadar yükselecek?İnsanların gelir düzeyi mi artacak?Aslına bakarsanız, bu dönemde kiraların da düştüğüne şahit olduk. 2001'den yaklaşık 2003'e kadar bazı eyaletlerde kiralar da düştü.-İnsanlar başka evlere taşındılar.Teknoloji sektöründe çalışanlar işten çıkarılıyordu.Birçok programlama işi Hindistan ve başka ülkelerdeyaptırılmaya başlanmıştı zira.Yani bazı bölgelerde nüfus azalıyordu.-Dolayısıyla konut talebi de azalıyordu.Ama her ne hikmetse konut fiyatları yükselmeye devam ediyordu.İnsanlar da, fiyatlar son beş senedir sürekli artıyor,demek ki böyle devam edecek dediler.Ev fiyatları hiç düşmüyor ki dediler.Ancak düşündükleri doğru çıkmadı.Başka bir videomuzda, konut fiyatlarının artmasının tek sebebininev satın alabilmenin gitgide kolaylaşması olduğunu açıklamıştık.-Bankaların borç vermek için uyguladıklarıkriterler gitgide gevşetildi.ABD'de Güney Kaliforniya ve San Jose gibi bazı eyaletlerde akla yatkın olmayan örnekler yaşandı,yılda sadece 30,000-40,000 US$ geliri olan insanlarındahi bankadan 1 milyon $'lık konut kredisi kullanabildiklerini gördük..-Üstelik bu kişiler gelirlerini sadece beyan ettiler,banka da gerçekten bu kadar kazanıp kazanmadıklarını dahi kontrol etmedi..Konut kredisi almak her yıl git gide daha kolay hale geldi.-Gitgide daha çok insan konut fiyatlarının sürekli yükseleceğine inandı.-Bu sebeple de ev satın alabilmek için kiraya ödeyeceklerine kıyasla daha fazla para ödemeyi göze aldılar.-İşler öyle bir hale geldi ki, kehanet kendi kendini gerçek hale getirdi, piyasaya gelen her yeni alıcıyla konut fiyatları daha da yükseldi.Ancak fiyatlar düşmeye başladığında işler tersine döndü.-Şu an içinde bulunduğumuz dönemdeülke çapında konut fiyatları azalıyor.Ve fiyatlardaki düşüş, kira-satın alma denklemi daha mantıklı bir yere gelene kadar devam edecek gözüküyor.Fiyatların düşmesi ise ev sahiplerinin canını yakıyor.-Daha beteri de olabilirdi,eğer bu evi satın alsaydım, sonra bir anda işsiz kalsaydım, konut kredisinin taksitlerini ödeyemeseydimev için yatırdığım 250.000 $'ı de kaybedebilirimzira belki evi satamambelki çok daha düşük bir fiyata satmak zorunda kalabilirim.--Veya başka bir yere taşınmam gerekiyor olabilir,ancak artık ev satın almak isteyen hiç kimseyi bulanıyorum zirabankalar tekrar akıllandı vekime kredi açacakları konusunda daha ciddileştiler.Sonuçta ev elimde kaldı,ve hareket alanım kısıtlandı.bir dostum, bu konuda bazı çalışmalar yaptıklarını söyledi.-Ev sahipliği ve işsizlik arasında bir ilişki varmış.-Çünkü bir eviniz olduğunda,iş arama konusunda daha az esnek oluyorsunuz.Evim San Jose'deyse,ve eğer Los Angeles'ta bir iş imkanı varsa,evimi satamayacağım için o işi kabul etmek istemem..Kiracı ise hareket kabiliyetine sahip, kira kontratı bitince başka yere taşınabilir rahatlıkla.Kiralama ve satın alma seçeneklerinin değerlendirilmesi bu şekilde....-Bu konuyu gerçekten çok önemli buluyorum. Zira ev alım kararı, çoğu insanın hayatında sadece bir kere veya en fazla birkaç kere verdiği bir karar.Önemli bir karar. Umarım açıklamalarım, kiralama-satın alma kararınızı verirken size yardımcı olur.Bir sonraki videoda görüşmek üzere hoşçakalın