sermaye ve bilanço sunumlarından da gördüğünüz gibi eskiden bankalar sizden evin %20, %25'ini peşin ödemenizi isterlerdi ve iyi bir kredi notunuzun ve düzenli bir gelirinizin olup olmadığını kontrol ederlerdi.....Çünkü işin sonunda o kredi sorumlusunun başı derde girer ve alacağı pirim de verdiği kredilerin niteliğine bağlıydı....Bu işte genelde olan geleneksel model.Fakat 90'larda Kaliforniya'da ve 2001-2002 yıllarında da tüm Amerika'da ipotekler menkul kıymetleştirilmeye başlandı.....Aslında bu, doğruyu

söylemek gerekirse, Fannie Mae ve Freddie Mac gibi kurumlarla başladı..Ve bununla ilglili ayrı bir video yapacağım.Fakat Fannie Mae ve Freddie Mac'in de aynı standartları vardı..Aynı standarttan kastım, GSE'ye uyan ipotek kredileri vardı.Sanırım %20'sini peşin ödemeniz gerekiyordu.Belli bir kredi notunuz ve düzenli bir gelirinizin olması gerekiyor..İŞte Fannie Mae ve Freddie Mac de bu kredileri sizin bankanızdan alabilen kuruluşlardır..Ama onların da standartları yerel bankaar kadar yüksekti.Ve bunlar Amerikan Meclisi'nin yönetimi altındaydı..Yani bedavaya kredi vermiyorlardı.Ama Fannie Mae ve Freddie Mac hakkında tamamen farklı bir video da hazırlayacağım..Fakat 90'ların sonuna doğru ve 2000'lerin başında hükümet tarafından desteklenmeyen kuruluşlardan oluşan bir endüstri ortaya çıkmıştı...Hükümet tarafından desteklenen kuruluşlar Fannie Mae ve Freddie Mac..Ve artık yerel bankama gitmek yerine yerel ipotek komisyoncusuna gitmeye başlıyorum...Countrywide bunların Amerika'da en ünlü olanlarından.Bunlar sanırım CFC.Bu onların borsadaki fiyatlarının göstergesi.Daha iflas etmemişler.Yani Countrywide'a giderim.Ve onlardan ev kredisi olarak bir milyon dolar alırım..Onlardan bir milyon dolar alırım.Ve Countrywide'a faiz ödemeyi kabul ederim.Ve Countrywide bunu milyon kere falan yapar.Çarpı bir milyon yani di mi?Bir milyon kişiye ev kredisi verir..Ve bu kredileri satarlar.Mesela Bear Sterns'e satabilirler.Bu bir yatırım bankası.Bear Sterns diyelim buraya.Umarım bu kuruluşların hiçbiri beni dava etmeler.Gerçi bu kuruluşların benim YouTube videolarım dışında daha büyük problemleri vardır herhalde..Bear Sterns'e satarlar.Ve Bear Stearns bu ipotekleri yani aslında borç senetlerini paketler ve bunları yatırımcılara satar...Di mi?Yani Countrywide benim kredilerimden sorumlu olacağına şimdi benim ödemem bu yatırımcılara gidiyor....Fakat bu para akışını daha iyi anlamanız için ipoteğe dayalı tahvillerle ve teminat borçlarıyla ilgili olan videoları izlemeniz gerekiyor....Önemli olan nokta bu sürecin sonucunda ne olduğu..Yani burada Countrywide sadece bu işlemi sağlıyor.Kredim için kağıt işini yapıyor.Geçici olarak krediyi ellerinde tutuyorlar.Ve biraz da durum analizi işini (due diligence) yapıyorlar.Buna karşılık olarak Countrywide'daki borsacılar bu işlemi yaptıkları için belli bir ücret alırlar..Mesela ipotek için kağıt işini yaptıkları için 5 bin dolar alabilirler..Di mi?Ve daha sonra Bear Stearns bunları paketleyip yatırımcılara satacak...Ve bu süreçte Bear Stearns de belli bir pay alır.Bear Stearns bu işlemi aynı anda milyonlarca ipotek için yapar..Milyar dolar civarında bir paradan bahsediyoruz burada.Ve Bear Stearns kendi payını buradan alır.Bearns Stearns buradan borsacının aldığı gibi bir ücret alır..Buradan gerçekten büyük bir ücret alır.Ve daha sonra faiz ödememi yatırımcılar alır..Değil mi?Ve diyelim ki %7 faiz ödüyorum, diğer milyon kadar insan da %7 ödüyor. Yani yatırımcılar bu paranın %7'sini alırlar...Bu gayet mantıklı oranda bir pay gibi gözüküyor.Ve yatırımcılar yatırımcı bankalara yatırımcı bankalar da Countryside'a para verir....İşte benim bir milyon dolarım da buradan gelir.Yatırımcılar da böyle bir parayı ancak gerçekten güvenilir kredi verdiklerine emin olduktan sonra verirler...Bu yatırımcılar ne beni biliyor, ne benim ne işi yaptığımı biliyor ne de bu krediyi geri ödeyip ödeyemeyeceğimi biliyorlar...Bu yüzden yatırımcılara birilerinin bunların güvenilir krediler olduğunu söylemesi gerekiyor..İşte kredi değerlendirme kuruluşları burada devreye girer.Standard & Poor's ve Moody's bunlara örnektir.Bunlar, ipoteğe dayalı tahvilleri notlandırırlar..Yaptıkları iş şudur: Bear Stearns'ün paketlediği milyonlarca ipoteğe bakarlar...Geçmişteki temerrüt oranına (geri ödememezlik oranı) bakıp vay be ipotekler hep geri ödenmiş burada derler...Geri ödenmesinin sebebi de ev fiyatlarının sürekli artması bu arada..Yani, geri ödememezlik yapılmadığından dolayı paramızı büyük olasılıkla geri alabileceğiz diye düşünürler...Bu yüzden biz bunlara puan olarak AAA verelim derler..Yani buradaki yatırımcı, Central Bank of China olabilir, yatırım fonu veya bir grup insan olabilir....Veya yatırımcı bankanın kendisi olabilir.Bazen bunları ekstradan da para yapmak için satın alıyorlar çünkü..Yatırımcılar bu parayı kimin ödünç aldığını veya nasıl bir kredi notu aldığını bilmezler..Ama bu şirketlere güvenirler.Standard & Poor's veya Moody's işlerini yaptı..Notu AAA vermiş demek ki en yüksek derecede borçları var..Başka not da vermiş olabilirler tabii belki de A verdiler, bilmiyorum şu anda..Hep unutuyorum bunları.Her neyse, hangi notu verdilerse onlar da buna güvendiler.Ve paranın %7'si kadar veya %6 mıdır her neyse, o kadar faiz aldılar..Bu da gayet işlerine yaradı.%7 faiz alıyor olmaktan çok memnunlardı..Bu iyi bir yatırım çeşidi deyip daha da çok para koydular..Bu yüzden bu işi yapmak isteyen daha çok yatırımcı çıktı.Bu iş iyiymiş, çok az riskle gayet iyi bir karşılık alıyorum parama diye düşündüler..Bu bankaya koymaktan veya hazine bonosu almaktan daha iyi değil mi?.Bu yüzden daha da fazla para akışı sağlandı.Daha fazla kişi ipoteklere yatırım yapmak istedi ve Countrywide da şöyle düşündü: Biz zaten standatlarımızı karşılayan kişilere ipotek veriyoruz...O zaman bizden ipotek isteyen kişilerin sayısını arttırmak için standartlarımızı biraz düşürmemiz gerekiyor...Di mi?Ve standartlarımızı düşürebiliriz çünkü standartlarımızı düşürsek bile insanlar ipoteklerini ödememezlilik yapmıyor...Bir sonraki videoda bunu daha da açıklarım...Yani Countrywide düşük standartla kabul ettiği yatırımcılara daha da çok ipotek verir..Ve tabii Countrywide'daki ipotek komisyoncuları bu işten çok memnun kalırlar..Çünkü her işlem yaptıklarında bundan bir para kazanırlar..Ve ipoteği yatırımcı bankaya verir, o da paketleyip yatırımcılara satar...Yani ellerinden atarlar ve bundan belli bir ücret alırlar..Buradan büyük bir para kazanırlar.Yatırımcı bankalar bu işi çok severler di mi?Çünkü her işlem yaptıklarında daha çok para kazanırlar..Bu durumda yatırımcılar da bu işten memnun görünüyorlar çünkü paralarını bu sisteme yatırırlar..Gazetede sürekli standartların düşürüldüğünü görüyor olabilirler ama sonuçta yatırımcılar paraların karşılığını almaya devam etmektedirler...Bu dönemde parayı geri ödememezlik az olduğundan dolayı- neden böyle olduğunu sonraki videoda açıklayacağım- karşılığında iyi bir para alıyorlardı...Riski düşük olan %6, %7 kadar bir faiz alıyorlardı.Sonraki video'da bu dönemde geri ödememezliğin neden az olduğunu açıklayacağım..Görüşmek üzere.....