rleri gösteriyor..Ve 2006'da, değerlerin en yüksek olduğu yılda, bu artış miktarı %88'e ulaşmış.Yani fiyatlar 2000'den beri neredeyse iki katına çıkmış.Tabii ki bu durumun sonucunda aklımıza gelen soru, bu duruma neden olan şey neydi?Yani fiyatların bu kadar hızlı artmasının nedeni neydi?Amerika tarihinin geneline bakıldığında, hiçbir zaman ev fiyatları bu kadar hızlı bir artış göstermemiştir.Özellikle de ekonomiyi daha geniş kapsamlı incelediğimizde olanları düşünürsek..Bu cümlemle neyi kast ediyorum? Açıklamaya başlayalım.Önc

elikle, herhangi bir şeyin fiyatının artması için ne olmalıdır?.İnsanların taleplerinin arzdan daha yüksek olması gerekir, değil mi?.O zaman muhtemel senaryolarımızı incelemeye başlayalım.Evlere olan talebin artmasını sağlayan etkenler neler olabilir?.Bunu yeşille yazalım.Talep Etmenleri.Belki nüfus mevcut ev imkanlarından daha çoktur?Yani nüfus artışının çok olması evlere olan talebin daha çok artmasına neden olmuş olabilir..İlk etmenimize nüfus yazalım o zaman.Mevcut ev miktarı da arzımız.Evet, popülasyonun artması talep etmenlerinden birisi dedik..Başka neler olabilir?Tabii ki de gelir artmış olabilir.Değil mi?.Belki birçok insan daha çok gelir aldıkları için daha çok zengin oldular ve bu yüzden de alacakları ev için daha çok ödemeye razılar..Peki arzımız nedir?Yeni yapılan evler..Eğer bu klasik arz- talep mantığında ilerlersek, ev fiyatları neden 2000-2004 arasında %40 artış göstermiş ya da neden 2000-2006 arasında %80 artış göstermiştir?.Bakarsak, bu faktörlerin bu faktörden daha hızlı büyümüş ya da artmış olması gerekir..Yani nüfus ya da toplam gelir, yeni evlerin yapılma hızına kıyasla daha hızlı bir şekilde artmış olmalı...Bakalım durum gerçekten de böyle miymiş.New York Times gazetesinden aldığım bir makale var.Ya da google'dan araştırma yaparak da benzer hatta daha iyi sonuçlar bulabilirsiniz..Bu benim hızlıca yaptığım araştırmada karşıma çıkan iyi bir örnekti, bu yüzden temel olarak bu makaleyi alacağım.Ekrana çıkarabilecek miyim bakalım.Evet, işte buradaBu bahsettiğim makale.Gördüğünüz gibi burada küçük bir grafik var.Bu grafik, verilen yıllarda yatırılan vergi miktarlarına dayanarak ortalama bir gelirlere göre çizilmiş..Eğer bakarsak, 2000 ve 2004 arasında beklediğimizin aksine gelir miktarlarında bir azalma olmuş..Bu gerçekten de çok ilginç bir durum..Bunu biraz daha ortaya alabilir miyim acaba, evet oldu.Makalenin dediğine göre, enflasyona oranlayarak yapılmış bir grafikmiş, toplam gelir %1.4 oranında azalmış..Ancak bu yıllar arasında popülasyon arttığı için aslında gelirdeki azalma bu değerin yaklaşık iki katı kadar olmak zorunda, yani yaklaşık %3'lük bir azalma olmuş...Bunu kafa karıştırmayacak bir şekilde söylemek gerekirse:Bu grafik toplam gelirin %1.4'lük bir oranda azaldığını gösteriyor, ama bu süreçte popülasyon da %1.5 oranında arttığı için aslında kişi başına düşen azalma miktarı %3 olmuş oluyor...Kafamızda karışıklık olmaması için bir kez daha özet geçeceğim.Önce bildiklerimiz neler gözden geçirelim.Yani neler olduğunu.Biliyoruz ki 2000'den 2004'e kadar nüfus kabaca %1.5'lik bir artış göstermiş, unutmayın bu ülke genelindeki değer...Yani çok da büyük bir artış değil.Karışıklık olmasın, %1.5'lik artış 4 yıllık zaman dilimi içinde elde edilmiş.Bu değeri yıllık olarak incelersek o zaman %1'den bile daha az olacaktır.Toplam geliri incelersek de - buradaki değerler her ne kadar vergi ödeme verilerine dayanılarak oluşturulmuş olsa da aslında gayet mantıklı bir yol izleyerek bu grafiği ortaya çıkartmışlar...Bakalım, ödenen toplam vergi %3'lük bir azalma yaşamış.Yani New York Times makalesinin bize söylediğine göre, toplamda mevcut olan para aslında azalmış..%1.4 oranında azalmış.Bütün bunlara bakınca, toplam geliri artmış büyük bir nüfusun yeni ev arayışında olduğu düşüncesinin aslında doğru olmadığını görüyoruz...Ama yine de emin olalım.Belki, kim bilir, bazı nedenlerden dolayı birçok ev yıkılmak zorunda kaldı.Ya da toplamda yapılmış olan evlerin miktarı bu nüfus artışını karşılayabilecek kadar fazla değildi..Bakalım buna yönelik bir veri bulabilecek miyiz.Araştırmam sırasında karşılaştığım bir şeyi sizinle paylaşmak istiyorum.Burada diyor ki, 1999 yılına göre yazılmış ancak, Amerika'da toplamda tahminen 111 milyon konut mevcutmuş...O zaman kabaca diyebiliriz ki 2000 yılında 115 milyon konutumuz varmış....Bu zaman dilimi içerisinde, kabaca kaç tane yeni konut inşa edilmiş?.Yüzde kaç oranla mevcut ev miktarı artmış?Bu sorulara cevap olarak da bu verileri buldum.Gördüğümüz bu değerler yıllık olarak yapılan yeni ev sayısını göstermekte.Bu işin bütün matematiğiyle uğraşmayacağım şu an.Ancak 2000 yılına gidip bakalım, görmeniz biraz zor olabilir..Ancak 2000'den itibaren 2001'e kadar olan değerlere bakarsak, burada binlik değerlerle göstermişler, elimizdeki değerlerin tahminen 1.5 milyon kadar olduğunu görürüz...Bu değer tabii ki 2000 yılındaymış.Ancak 2004'de geldiği süreç içerisinde bu artış hız kazanmış.2004'e geldiğimizdeyse tahminen yılda 2 milyon ev yapıyormuşuz..Yani averaj olarak bakarsak, buradaki rakamları kullanarak net bir cevap alabiliriz ama, kabaca yıl başına düşen yeni ev miktarı 1.8 milyonmuş.....Bu süreçte yıkılmış olan evleri göz önünde bulundurmuyoruz..Etrafta evleri yıkmak için gezinen buldozerler gördüğümü söyleyemeyeceğim..Öyle bir durum olsa bile büyük ihtimalle insanlar evlerini yeniletiyorlardır.Ama bu sayıya onlar dahil değil, bu sadece sıfırdan yapılan yeni evlerin sayısı.Peki bu 4 yıllık süreç içerisinde toplam kaç tane ev yapılmış?Bu arada sadece 4 yılı ele alıyorum çünkü New York Times makalesindeki datamız bu 4 yıla yönelik..1.8 çarpı 4, kaç yapar?.Kabaca bu dört yıl içerisinde 7.2 milyon yeni ev yapılmış..Başlangıçtaki değerimiz 115 milyon evdi, 2000'deki sayımız buydu..Yine hesaplamamızı yaparsak bu 4 yıllık zaman dilimi içerisinde yaklaşık %6'lık bir oranda ev arzında artış yaşanmış.Yani mevcut ev miktarımız %6 oranında artmış, 2000 ve 2004 arası için konuşuyorum.Ama nasıl böyle bir durum söz konusu olabilir?Yani 2000'den 2004'e kadar tonlarca ev inşa edilmiş.Arzımız %6 oranında artmış.Buna karşı, talebe bakacak olursak da insanların toplam geliri ekonomik durgunluktan ötürü azalmış..İnsanlar işlerini bırakmak zorunda kalmışlar ya da daha az çalışmayı istemişler..Bunun sonucunda da toplam gelir ülke çapında azalmış.Popülasyon artışına bakarsak, o da çok minimal bir oranda artmış.Genel olarak insanların kazandıkları toplam para da azalmış..Bunun sonucunda da insanların evlere ödeyebileceği para miktarı azalmış olmalı.Ancak buna rağmen, yeni yapılan ev sayıları artış göstermiş..Aynı zamanda, bu dört yıllık periyot içerisinde, ev fiyatları %46 gibi büyük bir oranda artmış!..Bununla da kalmadığı gibi bu oran 2006'ya kadar artmaya devam etmiş ve %80'e kadar çıkmış..Bu bayağı garip bir durum..Ekonominin temel teorileri bize, arz artıyorsa ve talep azalıyorsa fiyatların ne olursa olsun azalması gerektiğini söylüyor...Ne olmuş da bu teoriye zıt olarak işleyen bir durumla karşı karşıya kalmışız?Bu konu üzerinde birazcık kafa yormanıza izin vereceğim.Burada bir arz - talep teorisi var ve onun mantığına göre fiyatların düşmüş olması gerekiyor..Ama bunun teorinin aksinin gerçek olmasının yanı sıra, Amerikan tarihinde hiç görülmediği kadar da hızlı bir artış yaşanmış...Önümüzdeki videoda size ev fiyatlarının böyle bir durumda neden bu kadar inanılmaz büyük bir artış gösterdiğini anlatacağım..Görüşmek üzere.