yon $'a satarım, yani umarım aldığım fiyata satabilirim,bankaya olan kredi borcumu kapatırım,ve elimde 250,000 $ kalır.Özkaynak bu demek, herşeyi likide ettiğinizdeelinizde kalan bakiye.Başka bir şekilde söyleyecek olursak,Varlıklarınızın tümünün toplamından,bütün yükümlülüklerinizi çıkardığınızda,elinizde özkaynağınız kalır..Şimdi, evin değerinin değişmesi durumunda bununbenim şahsi bilançomdaki etkileri neler olabilir, bu konuya biraz bakalım.Unutmadan, önemli bir noktayı da araya sıkıştırıp anlatmalıyım.Banka bana bu 750,000 $

'ı veripbuyrun paranız istediğinizi yapın demiyor....Paralarını geri alacaklarını sağlama bağlamak istiyorlar...Size verdikleri anaparayı ve faizleri geri ödeyebileceğinizden emin olmak istiyorlar..Dolayısıyla banka diyor ki, bu krediyi veriyoruz ancakbir şekilde teminat istiyoruz.Teminat olarak maddi bir varlık göstermem lazım.Ben de bankadan kullanmış olduğum bu konut kredisinin teminatı olarak,aldığım evi teminat gösteriyorum.Diyorum ki, herhangi bir sebeple kredi borcumu ödeyemezsem, işsiz kalabilirim, acil sağlık problemleri, her ne sebeple olursa,.İşler ters gider ve size olan 750,000 $ borcumu ödeyemezsem, evim sizin olsun.Bu 1 milyon $'lık evi size veririm, eğer kredi borcumu ödeyemezsem.Unutmayın, şu an anlatmakta olduğum ABD'de geçerli konut kredisi sistemi.Banka açısından oldukça şık bir durum, değil mi?.Verdikleri kredi 750,000 $, teminatları 1 milyon $..Eğer bir gün gelir de bankaya gider ve işsiz kaldım, borcumu ödeyemiyorum,dersem,.banka 1 milyon $'lık evin sahibi olacak.250,000 $ karlı çıkacaklar bu işten, değil mi?Bütün eve el koyacaklar.Banka için oldukça şık.Zaten banka da bu geri ödeyememe durumuyla karşılaşırsa diye kendisini güvende hissetmek içinbenden böyle bir teminat istemişti.Bankanın, evi satın alırken bir kısmını benim ödememi istemesi de bu yüzden. Benim yaptığım ödeme sayesinde, bankanın elindeki teminat, krediye göre marjlı oluyor.Eskiden, konut kredisi alırken evin bir kısmını müşterinin ödemesi beklenirdi, sonra bu işler gevşetildi, müşterinin yaptığı ön ödeme kısmı düşürüldü, hatta hiç istenmemeye başlandı, hatırlayacaksınız bundan bahsetmiştik.Umarım tekrar eski günlerdeki gibi, müşterinin alacağı ev için ön ödeme yapması koşulu getirilir....İşlerin ters gittiğini senaryoyu bir düşünelimDiyelim ki işsiz kalıyorum, veya başka bir aksilik oluyor.Krediyi geri ödeyemiyorum..Banka da alacağının tahsili için, teminatı paraya çevirme hakkını kullanıyor....Krediyi geri ödeyemediğim için, banka bu kredinin teminatı olarak gösterdiğimevi alıyor.Evi benden alıp, başkasına satmak yani likide etmek istediklerinde,piyasada bulacakları fiyat 1 milyon $ olmayabilir..Emlakçılar bu fiyattan alacak müşteri bulana kadaraylarca oturup beklemek istemeyeceklerdir.Emlakçılardan hemen iş çıkmayacağını düşünüp, banka bu evi ihaleyle satmaya karar verebilir.Ev ihale ile satıldığında,banka evin bedelinin tamamını değil,sadece konut kredisinin bakiye borcunu, ilgili masrafları ve vergileri alabilir diye düzenlemeler var,ancak şimdi bunun detayına girmeyeceğim.Ancak evi ihale ile satacak ve diyelim ki bu satıştansadece 800,000 $ geliyor.Tamam mıyız?Bizim 1 milyon $'lık evin değeriartık 800,000 $.Banka teminatı krediye göre marjlı almıştı, yani teminatın değeri kredinin üstündeydi. Bizim durumumuzda bankanın kendisi için oluşturduğu tampon işe yaradı, değil mi?Eğer 1 milyon $ değerinde evi teminat olarak alır vebu ev için 750,000 $'lık konut kredisi açarsanız,ev ihalede 800,000 $'a satılsa dahi siz paranızı kurtarırsınız.Zaten bu sebeple geçmiş yıllarda bankalar konut kredisi kullanan kişilerin de ev için ön ödeme yapmasını,diyelim ki evin %20'sinin veya %25'inin evi satın alacak kişi tarafından ödenmesini şart koşuyorlardı.Konut kredisini kullanan kişinin yatırmış olduğu peşinat, evin fiyatındaki düşüşü absorbe ediyor..Bu konuyu daha rahat anlatabilmek için bir şema çizsem iyi olacak.Sebep her ne ise, diyelim ki bu evi ölü fiyatına da olsa satmam gerekiyor, icradan satış gibi düşünün..Veya diyelim ki evi evi satamıyorum ve banka gene de aktiflerimi likide etmek istiyor..Krediyi geri ödeyemiyorsanız evi geri istiyorum diyor.Bu hiç iyi değil, çünkü bu durumda elimdekiler gidecek...Şöyle bir durum düşünelim, komşumun benimkiyle birebir aynı bir evi var..Birebir aynı olan bu evi komşum 800,000 $'a satıyor diyelim.Bu durumda, eğer hem kendime hem de bilançoma karşı dürüst olmak istiyorsam,-aslında kurumların da bilançolarında yaptıkları aynen bu-bu durumda aktiflerimin değerini yeniden belirliyor olmalıyım..Demeliyim ki bu varlığın değeri artık 1 milyon $ değil..Bunu yeniden değerlemeliyim.Bu işleme, piyasa fiyatına göre fiyat belirleme deniyor.Muhtemelen bu kavramı daha önce duymuşsunuzdur.Piyasa fiyatına göre değerlemek şu demek,bilançomda bir varlığım var ve bunun değerini belirli aralıklarla, diyelim ki her 3 ayda bir, veya yılda bir,piyasadaki güncel değere bakarak yeniden belirliyorum..Piyasadaki güncel değeri belirlemek için de,bu malla birebir aynı olan malın piyasada hangi fiyattan işlem gördüğüne bakıyorum..Sözkonusu varlık ev olduğunda, birebir aynı olan iki evi bulmak çok güç,belki ancak şehir dışındaki sitelerde birbirinin tamamen aynısı olan iki ev bulabilirsiniz..Ancak bizim örneğimizde diyelim ki kendi evimizin tıpatıp aynısı olan bir ev vardı ve bu ev 800,000 $'a satıldı..Dürüst davranmalıyım.Evin değerini piyasa fiyatına göre güncellemeliyim, evim artık 800,000 $ değerinde.Aynı ev.Ev aynı ama, piyasada artık ne gelişme olduysa evin değeri 200,000 $ azaldı..Belki civardaki araba fabrikası kapandı.Bu gelişmeler altında neler olur?Bilançomun yeni durumu nasıl olacak?Komşumun evinin düşük fiyata satılmış olması,benim borcumu etkiledi mi?Hayır, banka tarafına baktığımızda geri ödememgereken kredi hala 750,000 $.Bu yükümlülüğüm.Hala 750,000 $ borçluyum.Bu taraf aktiflerdi.Bu durumda geriye ne kaldı?Evi şu an geçerli olan piyasa fiyatından satmak zorunda kalırsam,geriye neler kalıyor?.Geriye 50,000 $ kalıyor..Varlığın piyasa fiyatındaki düşüşünün tamamı, özkaynağıma yansıdı, özkaynağım da aynı tutarda azaldı..Bir ara, kaldıraçlı işlemlere ilişkin de ayrı bir video yapacağım,zira bu konu günümüzde finansal piyasalarda olup bitenlerle son derece bağlantılı..Sanırım durumu kavradınız.Aldığınız riskin bedelini özkaynağınız ödüyor.Bankanın, evi satın alırken sizin ön ödeme yapmanızı istemesinin sebebi bu..Çünkü eğer kredinizi geri ödeyemezseniz, banka evinize el koyacak..Siz krediyi geri ödeyemediğinizde,evin değeri düşmüş olsa dahi,banka size vermiş olduğu 750,000 $'ı geri alabilecek.Eğer ortalıktan kaybolursanız, işsiz kalırsanız,her ne sebeple bu krediyi geri ödemezseniz,banka bu evi olacak, 800,000 $'a satacak,komşunuz da bu fiyata satmıştı,ve kredinizi kapatmak için gereken rakamı sağlayacaklar.Sizin peşinat vermenizi istemelerinin sebebi bu.Şimdi bir de tam tersi senaryoya bakalım,çok daha olumlu bir versiyon.Şimdi kurgulayacağımız bu senaryoyu, aslındaABD'deki California, Florida, Nevada ve diğer pek çok eyaletteson 5 yıldır gözlemledik..Diyelim ki, krediyi aldıktan sonra aradan bir yıl geçti ve yanınızdaki komşu evini 800,000 $'a değil de 1,5 milyon $'a sattı..Sizinkiyle tıpatıp aynı ev 1,5 milyon $'a satıldı..Wayy, müthiş diyorsunuz..Varlığımın değerini piyasa fiyatına göre güncelleyeyim hemen,artık benim evimin de değeri 1,5 milyon $.Aslında hiç birşey değişmedi, ev aynı ev..Ama birileri bu evin aynısını 1,5 milyon $'a sattığına göre ben de satabilirim..Şimdi aktifteki bu varlığımın, yani evimin değeri 1,5 milyon $ oldu.Bilançomun pasif tarafında neler vardı?Yükümlülüklerimiz değişmedi.Bankaya olan kredi borcum hala 750,000 $..Geriye kalan nedir?Özkaynağım ne kadar?.Hesaplayalım, aktiflerim eksi borçlarım,yani artık özkaynağım 750,000 $.Bu müthiş.Evimin değeri 1 milyon $'dan 1,5 milyon $'a yükseldi,yani %50 arttı, değil mi?Ancak özkaynağım tam tamına %200 yükseldi..Sanırım kaldıraçlı işlem yapmanın faydalarını kavramaya başladınız..Kaldıraçlı işlemleri, elinizdeki mevcut paradan daha yüksek değerleri almak veya satmak için kredili işlem yapmak diye düşünebilirsiniz.Kaldıraçlı yani kredili işlem yaptığınızda,satın aldığınız malın değeri yükseldiğinde bunun özkaynağınıza etkisi çarpan etkisiyle büyür, daha fazla olur.Umarım aklınızı karıştırmıyorumdur.Özkaynağım gerçekten çok yüksek oranda arttı, çok hoş..Süremizin sonuna geldik.Bir sonraki videoda, bunun nasıl gerçekleştiğinden bahsedeceğim..Çünkü bu gelişmeleri pek çok yerde gördük.2001- 2005 döneminde pek çok evin fiyatı yükseldi.İnsanlar hiç bir şey yapmadan, sadece sahip oldukları evi ellerinde tuttukları içinözkaynaklarını artırmış oldular.Ve yaşasın dediler, aslında ben hiçbirşey yapmadım amaözkaynaklarım 250,000 $'dan 750,000 $'a yükseldi, zenginleştim..Sadece komşum evini daha yüksek fiyata satabildi diye ben zenginleştim.Bir sonraki videoda görüşmek üzere hoşçakalın.